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無(wú)人報(bào)名臨拍撤檔,深圳寶中黃金宅地尷尬了|界面新聞 · 地產(chǎn)

界面新聞?dòng)浾?| 王妤涵

深圳今年的第二宗涉宅地塊拍賣按下了暫停鍵。

近日,深圳市公共資源交易中心發(fā)布公告稱,原定于4月30日出讓的寶安區(qū)新安街道A002-0060宗地中止出讓程序。

A002-0060宗地起始價(jià)86.27億元,總建筑面積27.1萬(wàn)平方米,位于深圳市寶安中心區(qū)甲岸南路與金科路交匯處,直線距離歡樂(lè)港灣海岸線僅300米,毗鄰廣深沿江高速入口,坐擁灣區(qū)書(shū)城、濱海文化公園等市級(jí)配套,規(guī)劃業(yè)態(tài)涵蓋住宅、商業(yè)、酒店及商務(wù)公寓。

該地塊也是近年寶中片區(qū)唯一一宗臨海涉宅用地,被市場(chǎng)視為縫合前海與寶中價(jià)值斷裂帶的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn),也因地理位置與規(guī)劃的稀缺性,未拍先火,在地塊上架后就有不少業(yè)內(nèi)人士預(yù)測(cè)其將沖擊“百億級(jí)”地塊,成為深圳新的“地王”。

然而,在28日中午競(jìng)買保證金截止后,無(wú)房企報(bào)名,地塊最終以中止出讓收?qǐng)觥?/span>

這一結(jié)果出乎市場(chǎng)意料。此前,該地塊在今年3月4日舉辦的推介會(huì)上吸引了華潤(rùn)、中海、深鐵等十余家品牌房企參與,政府更通過(guò)調(diào)整規(guī)劃,如增加住宅比例等措施展現(xiàn)誠(chéng)意。

對(duì)于A002-0060宗地的中止出讓,廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析指出,該地塊雖然條件優(yōu)質(zhì),但并非“核心中的核心”,吸引力有限。目前市場(chǎng)能拿這樣的“百億級(jí)”地塊的主要央企開(kāi)發(fā)商,而從近期京、、幾個(gè)城市誕生的百億地塊來(lái)看,都為核心區(qū)域的核心地帶,如上海靜安區(qū)、北京海淀區(qū)、廣州天河珠江新城等。

另一方面就是A002-0060地塊的商業(yè)規(guī)劃占比太大。根據(jù)地塊出讓信息,住宅部分占比49%,允許分割轉(zhuǎn)讓;其余為酒店及商業(yè),占比51%,限整體轉(zhuǎn)讓,對(duì)于參拍房企的資金的要求太高。

國(guó)盛證券研報(bào)指出,今年一季度,房企到位資金在較低基數(shù)上繼續(xù)負(fù)增,同比仍下滑3.7%。資金來(lái)源分項(xiàng)看,占比較大的定金及預(yù)收款、個(gè)人按揭貸款一季度同比分別為增幅為-1.1%、-7.0%,低迷的新房銷售依然是拖累房企流動(dòng)性的主要成因。

不少頭部房企在近期的業(yè)績(jī)說(shuō)明會(huì)上也透露,當(dāng)前更傾向于“小體量、快周轉(zhuǎn)”項(xiàng)目,對(duì)高投入、長(zhǎng)周期的綜合體持審慎態(tài)度。

從市場(chǎng)情況來(lái)看,目前深圳非住宅產(chǎn)品,尤其是公寓的量依舊很大,包括酒店、商辦,都面臨著空置和去化壓力大、招商難的問(wèn)題。

第一太平戴維斯統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,一季度深圳零售市場(chǎng)空置率連續(xù)七季度回落,季內(nèi)環(huán)比下降0.6個(gè)百分點(diǎn),至6.8%。

而且,A002-0060宗地周邊目前已有商業(yè)體歡樂(lè)港灣,周邊居民消費(fèi)更愿意去壹方中心,這意味著未來(lái)商業(yè)開(kāi)業(yè)后,可能人氣比較冷清,導(dǎo)致利潤(rùn)不及預(yù)期。

市場(chǎng)分析認(rèn)為,該事件或促使政府方面重新評(píng)估商住配比,未來(lái)或效仿此前的寶安A001-0212地塊,削減商業(yè)比例后再重新掛牌。

“或者可以通過(guò)區(qū)國(guó)企城投開(kāi)發(fā)非住宅部分,給住宅部分的規(guī)劃溢價(jià)抬轎子,再吸引市場(chǎng)化房地產(chǎn)企業(yè)拿地”,李宇嘉表示。

從深圳土地市場(chǎng)來(lái)看,伴隨市場(chǎng)需求的變化,近兩年的供應(yīng)結(jié)構(gòu)也有所改變,“商改住”趨勢(shì)顯著。

2025年以來(lái),深圳已有南山、光明、龍華等多個(gè)行政區(qū)發(fā)布法定圖則規(guī)劃調(diào)整土地性質(zhì),除商業(yè)用地改為住宅用地以外,還涉及到一些交通設(shè)施用地、醫(yī)療衛(wèi)生用地等等,在轉(zhuǎn)為住宅用地后,部分地塊還捆綁了學(xué)校、幼兒園、養(yǎng)老設(shè)施等民生配套。

據(jù)深圳市房地產(chǎn)信息網(wǎng)不完全統(tǒng)計(jì),僅4月份,深圳調(diào)規(guī)的住宅用地面積就有20多萬(wàn)平,建面超70萬(wàn)平;且光明還在最近一次性批復(fù)了4宗住宅用地。

從全國(guó)范圍來(lái)看,今年一季度核心城市年初加快土地供應(yīng)節(jié)奏。中指研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,1-3月TOP20城市出讓金占全國(guó)比重升至近7成,核心城市優(yōu)質(zhì)地塊熱度攀升。

并且,核心城市再現(xiàn)“地王潮”,成交樓面價(jià)屢創(chuàng)新高,如杭州3次刷新地價(jià)紀(jì)錄、成都兩次刷新地價(jià)紀(jì)錄,北京地價(jià)首超10萬(wàn)/平方米。

這也是由于今年以來(lái)多地取消限地價(jià)、限房?jī)r(jià)政策,恢復(fù)“價(jià)高者得”規(guī)則,疊加房貸利率歷史低位等政策寬松,釋放了房企對(duì)核心城市后市的樂(lè)觀信號(hào)。

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