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3個(gè)10萬+項(xiàng)目入市售罄，上海樓市“關(guān)鍵三月”穩(wěn)住了，“銀四”行情可期|界面新聞 · 地產(chǎn)
界面新聞?dòng)浾?| 王婷婷
作為樓市傳統(tǒng)“金三”旺季，上海迎來圓滿收官。
在政策環(huán)境持續(xù)優(yōu)化、高品質(zhì)項(xiàng)目集中入市及購房信心回升的推動(dòng)下，3月的上海新房市場呈現(xiàn)量價(jià)回升態(tài)勢，高端住宅更成為拉動(dòng)成交的核心引擎。
上海中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，3月上海新建商品住宅成交面積68.3萬平方米，環(huán)比增加145.1%，也是一季度成交最多的月份。
上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦表示，3月的交易節(jié)奏上延續(xù)“低開高走”局面，尤其是最后一周，各路產(chǎn)品均呈現(xiàn)快速奔跑狀態(tài)。從成交前十榜單來看，中高端項(xiàng)目表現(xiàn)較好，尤其是10萬+項(xiàng)目。
3月份，上海共迎來3個(gè)10萬+項(xiàng)目入市，其中，嘉里金陵華庭和能建·西岸譽(yù)府這兩個(gè)都是網(wǎng)紅項(xiàng)目，均在開盤當(dāng)天售罄?！盎谥懈叨隧?xiàng)目的交易活躍性，3月均價(jià)81321元/平方米，環(huán)比上漲14.9%?！?/p>
業(yè)內(nèi)認(rèn)為，市場交易情緒已升溫，降息窗口期已打開，種種利好繼續(xù)，會(huì)維持當(dāng)前的交易節(jié)奏和溫度。
高端產(chǎn)品領(lǐng)跑市場
“3月份成交迎來反彈在意料之中，尤其是高端改善產(chǎn)品交易活力恢復(fù)特別快。”
盧文曦指出，3月最受關(guān)注的新房項(xiàng)目嘉里金陵華庭，均價(jià)18.9萬元/平方米，推出158套270-640平方米的房源，雖然沒有觸發(fā)積分制，但認(rèn)購率達(dá)到200%，開盤當(dāng)天項(xiàng)目也全部去化，攬金92.34億元。
除此之外，在3月末，位于徐匯濱江的能建·西岸譽(yù)府也開盤“日光”，收金47.68億元。
據(jù)界面新聞了解，能建·西岸譽(yù)府一次性推出全部房源，將312套房源推盤入市，均價(jià)為14.3萬元/平方米，建筑面積100-144平方米。該項(xiàng)目采用突擊認(rèn)購、全程工作日認(rèn)購以及資金穿透的模式，最終共有850余組客戶參與認(rèn)購，認(rèn)購率高達(dá)270%以上，確認(rèn)觸發(fā)積分。
徐匯濱江是近兩年上海的置業(yè)熱點(diǎn)板塊，一個(gè)又一個(gè)“日光”紅盤誕生于此。能建·西岸譽(yù)府也不例外，最終憑借地理位置和價(jià)格優(yōu)勢取勝，讓能建城發(fā)“一戰(zhàn)成名”，表示還要繼續(xù)在上海拿地。
此前多次認(rèn)購徐匯濱江新盤但都失望而歸的王琴（化名），終于通過認(rèn)購能建·西岸譽(yù)府成功“上岸”徐匯濱江。她告訴界面新聞，現(xiàn)在上海多數(shù)新盤價(jià)格都比較高，尤其是徐匯濱江，能建·西岸譽(yù)府可以實(shí)現(xiàn)低門檻上車徐匯濱江。
從地理位置來看，能建·西岸譽(yù)府位于徐匯區(qū)楓林路與龍華中路交匯處，東至楓林路，西至船廠路，北至中山南二路，南至龍華中路，項(xiàng)目步行5分鐘可至正大樂城、綠地繽紛城，10分鐘車程覆蓋iAPM、徐家匯等商圈。
該項(xiàng)目的房地聯(lián)動(dòng)價(jià)14.3萬元/平方米，是徐匯濱江最后一個(gè)限價(jià)項(xiàng)目。對比周邊地價(jià)13.1萬元/平方米的綠城項(xiàng)目，以及市場預(yù)估價(jià)18.5萬-19萬元/平方米的宸嘉龍華項(xiàng)目，均存在一定價(jià)格倒掛優(yōu)勢。
此次能建·西岸譽(yù)府的熱銷，也給了能建城發(fā)足夠的底氣和信心，無論是對于該項(xiàng)目接下來的其他產(chǎn)品如商業(yè)、寫字樓和公寓式酒店，還是對于在上海其他區(qū)域的項(xiàng)目。
2023年，能建城發(fā)時(shí)隔7年再入滬拿地，以53.57億元的底價(jià)競得上海市徐匯區(qū)斜土街道xh128A-11a地塊，項(xiàng)目規(guī)劃建造1棟195米高的超高層辦公樓、1棟10層的商業(yè)及公寓式酒店以及2棟26層的高層住宅。
一年后，能建城發(fā)又聯(lián)合華潤置地、越秀地產(chǎn)拿下了浦東新區(qū)Z000602單元20B-12地塊，成交價(jià)78.969億元，登上2024年上海土拍總價(jià)“地王”，溢價(jià)率高達(dá)40.37%。
能建城發(fā)，全名“中能建城市投資發(fā)展有限公司” （原中國葛洲壩集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司），成立于2004年，是世界500強(qiáng)企業(yè)中國能源建設(shè)集團(tuán)旗下的城市綜合開發(fā)與房地產(chǎn)投資旗艦公司，也是國務(wù)院國資委首批確定以房地產(chǎn)為主業(yè)的16家央企之一。
2025年的上海土拍市場火熱，“地王”頻出，疊加能建·西岸譽(yù)府“日光”，能建城發(fā)相關(guān)人士告訴界面新聞，接下來會(huì)繼續(xù)在上海拿地，“董事長這幾天也要過來上海看地。”可見對上海市場十分重視。
除徐匯濱江備受追捧外，浦東前灘也熱勢難擋。
3月27日，浦東前灘公館項(xiàng)目四批次開盤選房，240套房源認(rèn)購組數(shù)超800組，均價(jià)11.84萬元/平方米，當(dāng)日全部售罄，這是該項(xiàng)目第四次“日光”。據(jù)了解，前灘公館至今累計(jì)銷售92億元，累計(jì)成交705套。
“‘金三’算是穩(wěn)住了，4月上海還有好幾個(gè)紅盤，樓市熱度應(yīng)該能持續(xù)。”上海某房企內(nèi)部人士向界面新聞表示。
“銀四”行情可期
這場“金三”收官之戰(zhàn)，對于2025年上海樓市有著決定性意義，不僅直接影響著購房者接下來的心理預(yù)期，更會(huì)為上海樓市全年行情奠定基調(diào)，市場能不能“止跌回穩(wěn)”，關(guān)鍵就在3月。
目前來看，3月的表現(xiàn)超出市場預(yù)期，新房量價(jià)回升，二手房市場更是活躍，成交量接近2020年水平。同時(shí)，土拍市場的“地王潮”和高溢價(jià)成交增強(qiáng)了市場信心，形成“優(yōu)質(zhì)地塊-高溢價(jià)-信心提振”的正向循環(huán)，“銀四”行情可期。
盧文曦認(rèn)為，新房市場迅速升溫，一方面和市場推盤節(jié)奏有關(guān)，另一方面和今年以來活躍的土拍市場有直接關(guān)聯(lián)，不僅是上海，很多強(qiáng)二線城市都出現(xiàn)區(qū)域“地王”現(xiàn)象。期間，上海不少核心地塊刷新區(qū)域樓板價(jià)記錄，強(qiáng)化市場信心。
上海作為房企投資重鎮(zhèn)，向來競爭激烈。
中指研究院上海企業(yè)常務(wù)副總經(jīng)理程宇指出，2025年1-3月，上海房地產(chǎn)市場延續(xù)平穩(wěn)基調(diào)，土地市場與新房供需雙向活躍。一季度全市共成交10宗涉宅用地，其中9宗溢價(jià)，5宗溢價(jià)率超30%，核心區(qū)域優(yōu)質(zhì)地塊競爭激烈，房企拿地積極性顯著提升。
3月28日，上海2025年三批次土拍開拍，四宗地中有兩宗刷新了板塊單價(jià)“地王”紀(jì)錄，贏家分別是綠城和民企大華。
由此，新房市場在“金三銀四”傳統(tǒng)旺季加持下加速回暖，3月上海多個(gè)項(xiàng)目開盤即罄，高品質(zhì)供給與政策優(yōu)化共同推動(dòng)市場修復(fù)。
據(jù)界面新聞了解，4月還有多個(gè)熱點(diǎn)項(xiàng)目入市。比如備受關(guān)注的陸家嘴太古源源邸，第二批次將迎來入市，推出建筑面積285平方米和381平方米的房源。
另一個(gè)豪宅項(xiàng)目上海壹號院三批次房源也預(yù)計(jì)于4月加推入市。項(xiàng)目位于新天地附近，此次加推的戶型包括建筑面積約300平方米、350平方米的四房以及642平方米、1010平方米的摘星戶型。
除此之外，位于黃浦人民廣場板塊的海玥黃浦源，均價(jià)14.56萬元/平方米，以及位于徐匯濱江板塊的海上清和璽，均價(jià)11.28萬元/平方米，均明確將于4月入市。
4月作為樓市“小陽春”沖刺月，又一場豪宅大戰(zhàn)即將開啟。
廈門房企象嶼地產(chǎn)也拿出其“王牌擔(dān)當(dāng)”象嶼蘇河琹廬，要一爭高下。項(xiàng)目位于靜安區(qū)西藏北路，均價(jià)約為12.5萬元/平方米；位于靜安蘇河灣的圣和靜安公館，最后37套房源也將在4月登場，均價(jià)13.3萬元/平方米。
上海新房大戰(zhàn)一觸即發(fā)，3月二手房的成交量，也為“銀四”再注入信心。
網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，3月上海二手房成交一舉突破2.93萬套，環(huán)比上漲75.4%，同比增加約44.8%，單日最高成交甚至達(dá)到1473套。
據(jù)了解，3月上海二手房總成交量約29369套，距離3萬大關(guān)僅一步之遙，創(chuàng)下2021年以來的第二高位，僅次于2024年12月；而日均約947套，比春節(jié)前的2月（日均約598套）上漲約58%；單日峰值1473套，不僅刷新2025年紀(jì)錄，更成為近4年單日成交最高點(diǎn)。
業(yè)內(nèi)對“銀四”寄予厚望?！敖鹑钡幕馃崾展?，購房者對市場信心及房價(jià)企穩(wěn)預(yù)期有所增強(qiáng)?！盎趯ξ磥矸績r(jià)上漲的預(yù)期，疊加近期還有優(yōu)質(zhì)供應(yīng)作保障，后續(xù)交易有望維系在相對高位運(yùn)行。”
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