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臺(tái)州市三門縣、內(nèi)蒙古烏蘭察布市商都縣、岳陽(yáng)市平江縣、北京市大興區(qū)、湘西州瀘溪縣、紹興市柯橋區(qū)、齊齊哈爾市昂昂溪區(qū)、鄭州市新鄭市、武漢市江漢區(qū)
大連市長(zhǎng)?？h、內(nèi)蒙古錫林郭勒盟鑲黃旗、淮安市清江浦區(qū)、重慶市北碚區(qū)、湛江市吳川市、?？谑忻捞m區(qū)、雅安市滎經(jīng)縣、雅安市天全縣、阜新市太平區(qū)
昆明市富民縣、許昌市建安區(qū)、哈爾濱市尚志市、鹽城市亭湖區(qū)、邵陽(yáng)市大祥區(qū)、贛州市寧都縣、贛州市南康區(qū)、東莞市大朗鎮(zhèn)、天津市薊州區(qū)
北京市通州區(qū)、中山市三鄉(xiāng)鎮(zhèn)、果洛瑪沁縣、滁州市瑯琊區(qū)、貴陽(yáng)市南明區(qū)、延安市安塞區(qū)、貴陽(yáng)市清鎮(zhèn)市、慶陽(yáng)市慶城縣
濟(jì)寧市梁山縣、杭州市下城區(qū)、內(nèi)蒙古錫林郭勒盟鑲黃旗、漢中市佛坪縣、阿壩藏族羌族自治州小金縣
銅仁市松桃苗族自治縣、重慶市豐都縣、上海市松江區(qū)、北京市順義區(qū)、銅仁市思南縣、紹興市柯橋區(qū)
楚雄楚雄市、西寧市城東區(qū)、內(nèi)蒙古烏蘭察布市化德縣、紅河河口瑤族自治縣、麗水市云和縣
周口市西華縣、文昌市文城鎮(zhèn)、上海市浦東新區(qū)、陵水黎族自治縣提蒙鄉(xiāng)、德陽(yáng)市廣漢市、重慶市九龍坡區(qū)、周口市商水縣、定西市岷縣、自貢市榮縣、巴中市恩陽(yáng)區(qū)
梅州市大埔縣、上饒市余干縣、涼山昭覺縣、紹興市上虞區(qū)、臨沂市郯城縣、濰坊市壽光市、臨夏永靖縣、紹興市柯橋區(qū)、孝感市應(yīng)城市
黃山市祁門縣、菏澤市東明縣、黔南甕安縣、廣安市前鋒區(qū)、邵陽(yáng)市新寧縣、榆林市吳堡縣、直轄縣天門市、南平市建甌市
南充市儀隴縣、文昌市東閣鎮(zhèn)、樂山市峨邊彝族自治縣、清遠(yuǎn)市連州市、黔西南興義市、普洱市寧洱哈尼族彝族自治縣、涼山昭覺縣、婁底市漣源市、廣西北海市鐵山港區(qū)、宜昌市秭歸縣
南平市建甌市、中山市南頭鎮(zhèn)、濟(jì)寧市微山縣、湘潭市湘潭縣、內(nèi)蒙古錫林郭勒盟太仆寺旗
內(nèi)蒙古烏蘭察布市集寧區(qū)、阿壩藏族羌族自治州茂縣、阜陽(yáng)市太和縣、吉安市廬陵新區(qū)、許昌市襄城縣、新鄉(xiāng)市封丘縣
六安市裕安區(qū)、合肥市巢湖市、宜賓市珙縣、涼山布拖縣、吉林市蛟河市、廣西桂林市永?？h、宜春市銅鼓縣、南京市溧水區(qū)、哈爾濱市道外區(qū)、福州市臺(tái)江區(qū)
荊門市京山市、三明市寧化縣、榆林市吳堡縣、大慶市林甸縣、重慶市璧山區(qū)、澄邁縣文儒鎮(zhèn)
麗水市縉云縣、銅陵市銅官區(qū)、安慶市懷寧縣、忻州市原平市、重慶市渝北區(qū)、蘭州市榆中縣、許昌市魏都區(qū)
榆林市神木市、澄邁縣老城鎮(zhèn)、東方市大田鎮(zhèn)、瓊海市長(zhǎng)坡鎮(zhèn)、蘇州市張家港市、撫順市新賓滿族自治縣、荊州市洪湖市、江門市臺(tái)山市、重慶市南岸區(qū)、襄陽(yáng)市谷城縣
伊春市豐林縣、南陽(yáng)市桐柏縣、沈陽(yáng)市于洪區(qū)、嘉興市南湖區(qū)、阿壩藏族羌族自治州小金縣、寧夏固原市隆德縣、宣城市績(jī)溪縣、溫州市龍港市
樂山市沐川縣、上海市青浦區(qū)、婁底市新化縣、臨汾市吉縣、成都市郫都區(qū)、巴中市通江縣
廣西崇左市龍州縣、景德鎮(zhèn)市浮梁縣、達(dá)州市大竹縣、陵水黎族自治縣光坡鎮(zhèn)、荊州市江陵縣
白城市鎮(zhèn)賚縣、馬鞍山市含山縣、楚雄元謀縣、長(zhǎng)治市上黨區(qū)、內(nèi)蒙古鄂爾多斯市準(zhǔn)格爾旗、洛陽(yáng)市欒川縣、焦作市解放區(qū)、聊城市茌平區(qū)、南平市政和縣
陵水黎族自治縣三才鎮(zhèn)、汕頭市金平區(qū)、鶴崗市興安區(qū)、內(nèi)蒙古包頭市昆都侖區(qū)、廣西玉林市玉州區(qū)
朝陽(yáng)市龍城區(qū)、亳州市利辛縣、丹東市元寶區(qū)、楚雄元謀縣、金華市蘭溪市、東方市八所鎮(zhèn)、昆明市富民縣、湖州市安吉縣、安康市石泉縣、邵陽(yáng)市雙清區(qū)
重慶市合川區(qū)、樂東黎族自治縣萬沖鎮(zhèn)、濟(jì)寧市梁山縣、內(nèi)蒙古阿拉善盟額濟(jì)納旗、瀘州市敘永縣、東營(yíng)市廣饒縣、宜賓市南溪區(qū)、內(nèi)蒙古錫林郭勒盟二連浩特市、撫州市崇仁縣
平頂山市汝州市、濱州市沾化區(qū)、紹興市諸暨市、濟(jì)南市商河縣、白銀市平川區(qū)、濰坊市高密市、黃石市陽(yáng)新縣、六安市金寨縣
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臨夏東鄉(xiāng)族自治縣、南平市政和縣、昆明市安寧市、常州市武進(jìn)區(qū)、舟山市定海區(qū)、贛州市南康區(qū)
瀘州市納溪區(qū)、深圳市鹽田區(qū)、中山市小欖鎮(zhèn)、甘孜理塘縣、上海市松江區(qū)、新鄉(xiāng)市封丘縣、廣西百色市靖西市
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上海市青浦區(qū)、梅州市興寧市、鶴壁市淇濱區(qū)、內(nèi)蒙古呼和浩特市托克托縣、隴南市徽縣、貴陽(yáng)市開陽(yáng)縣、淄博市沂源縣、麗江市玉龍納西族自治縣
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泰安市東平縣、連云港市連云區(qū)、徐州市鼓樓區(qū)、商丘市民權(quán)縣、茂名市化州市、上饒市信州區(qū)
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南通市如皋市、昭通市鹽津縣、哈爾濱市呼蘭區(qū)、開封市杞縣、淮安市金湖縣
德宏傣族景頗族自治州盈江縣、渭南市臨渭區(qū)、延安市安塞區(qū)、定西市隴西縣、天津市寶坻區(qū)、懷化市新晃侗族自治縣、宜昌市秭歸縣、廣西南寧市馬山縣、遼陽(yáng)市弓長(zhǎng)嶺區(qū)、南充市南部縣
成都市蒲江縣、貴陽(yáng)市云巖區(qū)、廣州市黃埔區(qū)、白山市渾江區(qū)、阜新市太平區(qū)、株洲市炎陵縣、蘇州市虎丘區(qū)、廣西南寧市邕寧區(qū)
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安慶市懷寧縣、定安縣龍湖鎮(zhèn)、泰安市新泰市、黔東南天柱縣、成都市彭州市、岳陽(yáng)市云溪區(qū)、佛山市順德區(qū)
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上海市虹口區(qū)、萬寧市后安鎮(zhèn)、自貢市富順縣、佛山市順德區(qū)、玉樹雜多縣、海西蒙古族茫崖市、內(nèi)蒙古包頭市白云鄂博礦區(qū)、蚌埠市禹會(huì)區(qū)、濱州市惠民縣
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撫州市金溪縣、海西蒙古族格爾木市、上海市浦東新區(qū)、黃山市休寧縣、新鄉(xiāng)市延津縣、長(zhǎng)春市朝陽(yáng)區(qū)
“全球最大豪華酒店業(yè)主”富力開啟酒店大甩賣模式|界面新聞 · 地產(chǎn)
界面新聞?dòng)浾?| 王妤涵
4月22日，廣州富力空港假日酒店在阿里法拍網(wǎng)的首次拍賣以流拍告終。這座位于廣州市花都區(qū)的12層酒店，評(píng)估價(jià)約3.96億元，起拍價(jià)已降至2.77億元（相當(dāng)于評(píng)估價(jià)的7折），但最終因無人報(bào)名而宣告流拍。
根據(jù)競(jìng)買公告，該酒店為富力地產(chǎn)旗下資產(chǎn)，此次拍賣源于債券抵押物被執(zhí)行——該酒店曾為“H16富力4”“H16富力6”等債券提供增信，但因關(guān)聯(lián)公司未能償還銀行借款，最終被法院裁定強(qiáng)制拍賣。
值得關(guān)注的是，這并非富力首次嘗試出售酒店資產(chǎn)，此前其已多次通過資產(chǎn)處置緩解債務(wù)壓力。
財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2024年富力地產(chǎn)全年?duì)I業(yè)額同比下降51.15%至177.01億元，凈虧損達(dá)到177.1億元，流動(dòng)負(fù)債超過流動(dòng)資產(chǎn)316.76億元，現(xiàn)金總額僅有38.64億元。
作為曾經(jīng)的行業(yè)巨頭，富力地產(chǎn)正面臨前所未有的流動(dòng)性危機(jī)，而酒店業(yè)務(wù)作為其重要資產(chǎn)，在債務(wù)高壓下已成為其“斷臂求生”的核心標(biāo)的。
從“舊改之王”到酒店業(yè)巨頭
富力地產(chǎn)的崛起始于廣州的舊城改造。
1994年，公司創(chuàng)始人李思廉與張力以2000萬元成立廣州天力地產(chǎn)。
此后十余年間，富力以“拆舊廠、建新房”的模式橫掃廣州，改造了銅材廠、硫酸廠等十余座舊工業(yè)區(qū)，累計(jì)開發(fā)超250萬平方米，迅速積累資本。
2002年，富力進(jìn)軍北京，拿下東三環(huán)41萬平方米的北京富力城項(xiàng)目，以“當(dāng)年拿地、當(dāng)年開發(fā)、當(dāng)年銷售”的速度完成項(xiàng)目，打開北方市場(chǎng)。
至2005年赴港上市時(shí)，富力地產(chǎn)的市值已超過200億港元，成為內(nèi)地首家被納入恒生中國(guó)企業(yè)指數(shù)的房企，也是業(yè)界有名的“舊改之王”。
2007年，富力以161億元銷售額排名行業(yè)TOP4，僅次于萬科、綠地和中海，位居“華南五虎”之首，風(fēng)頭無兩。
而在富力早期戰(zhàn)略中，商業(yè)地產(chǎn)是不可忽視的一大板塊。
其在廣州珠江新城開發(fā)的16個(gè)商辦項(xiàng)目，占據(jù)該區(qū)域半數(shù)地塊，形成“半座珠江城，一部富力史”的行業(yè)地位。
2003年，富力以2380元/平方米的低價(jià)拿下廣州珠江新城四塊商業(yè)用地。
2004年，富力首次試水高端酒店，與萬豪、凱悅等國(guó)際品牌合作，打造了廣州富力麗思卡爾頓酒店等項(xiàng)目，奠定了高端酒店的基因，自此逐步構(gòu)建出“商住雙輪驅(qū)動(dòng)”的模式。
早期，富力地產(chǎn)的酒店項(xiàng)目多位于一線城市的核心地段，如北京富力萬麗酒店、廣州富力君悅大酒店等，這些酒店憑借優(yōu)越的地理位置和國(guó)際品牌合作，迅速成為區(qū)域地標(biāo)。
2017年，富力以189.55億元的價(jià)格，收購(gòu)萬達(dá)旗下73家酒店，收購(gòu)單價(jià)僅為市場(chǎng)價(jià)的6折。
完成收購(gòu)后，富力的酒店資產(chǎn)規(guī)模達(dá)到近90家，總客房數(shù)超過26000間，覆蓋一線城市及多個(gè)旅游目的地，一躍成為“全球最大豪華酒店業(yè)主”。
然而，這場(chǎng)被稱為“世紀(jì)交易”的并購(gòu)，表面看雖是“撿漏”，實(shí)則暗藏風(fēng)險(xiǎn)。
斷臂求生，開啟酒店大甩賣模式
在地產(chǎn)行業(yè)的上行期，酒店業(yè)的重資產(chǎn)模式尚可支撐，甚至成為業(yè)績(jī)亮點(diǎn)。但在行業(yè)下行期，酒店高昂的維護(hù)成本與低周轉(zhuǎn)率就成為了拖累。
自收購(gòu)萬達(dá)酒店后，富力地產(chǎn)的酒店業(yè)務(wù)連年虧損，成為長(zhǎng)期拖累富力地產(chǎn)財(cái)報(bào)的“黑洞”。
財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2018年-2022年，富力酒店業(yè)務(wù)虧損從4億多元增長(zhǎng)到20多億元，虧損金額逐年擴(kuò)大。
2023年，酒店市場(chǎng)行情轉(zhuǎn)好，但富力的酒店業(yè)務(wù)依舊虧損了9.04億元；到了2024年，富力酒店業(yè)務(wù)全年虧損額更是達(dá)到26.19億元，同比擴(kuò)大近3倍。
酒店業(yè)務(wù)愈發(fā)虧損的同時(shí)，高杠桿收購(gòu)疊加運(yùn)營(yíng)成本壓力，也讓富力在2019年后逐漸陷入泥潭。
自2022年起，富力開啟“賣酒店求生”模式，但市場(chǎng)反應(yīng)遠(yuǎn)不及預(yù)期。
2022年6月，北京萬達(dá)嘉華酒店以5.5億元出售，較富力2017年收購(gòu)成本虧損653萬元；同年12月，福州威斯汀酒店以4.3億元成交，較評(píng)估價(jià)縮水30%；2024年，倫敦ONE項(xiàng)目以16億英鎊割肉拋售，較2017年收購(gòu)價(jià)縮水46%。
這些交易雖回籠一筆資金，但僅占富力同期到期債務(wù)的一小部分，且多數(shù)資金被用于償還優(yōu)先級(jí)債務(wù)，并未能緩解現(xiàn)金流枯竭。
值得注意的是，在完成對(duì)萬達(dá)酒店的收購(gòu)之時(shí)，富力的賬面現(xiàn)金僅156億元，卻豪擲近200億收購(gòu)，導(dǎo)致企業(yè)凈負(fù)債率飆升至170%以上，也為后續(xù)債務(wù)危機(jī)埋下隱患。
2024年9月，富力的危機(jī)進(jìn)一步升級(jí)。因一筆6.14億美元境外債務(wù)違約，淡馬錫旗下基金申請(qǐng)對(duì)富力子公司清盤，導(dǎo)致68家核心酒店及一棟寫字樓被強(qiáng)制接管，這也讓富力喪失了對(duì)這些資產(chǎn)的處置權(quán)。
截至2024年末，富力地產(chǎn)所擁有的酒店數(shù)量已下滑至22家，總建筑面積約111.06萬平方米，總客房數(shù)為7513間，分別由萬豪國(guó)際酒店集團(tuán)、洲際酒店集團(tuán)、希爾頓酒店集團(tuán)、凱悅酒店集團(tuán)等酒店管理集團(tuán)管理。
債務(wù)冰山下的生存博弈
從經(jīng)營(yíng)情況來看，富力地產(chǎn)當(dāng)前仍然面臨著很大的壓力。
2024年財(cái)報(bào)顯示，其總負(fù)債高達(dá)2621.36億元，其中流動(dòng)負(fù)債占比93%，規(guī)模達(dá)2438.16億元，而流動(dòng)資產(chǎn)僅2121.41億元，缺口達(dá)316.76億元。
并且，未來12個(gè)月需償還債務(wù)1035.69億元，但現(xiàn)金及受限資金僅38.64億元，現(xiàn)金短債比低至0.04，短期償債壓力巨大。
酒店業(yè)務(wù)方面，2024年?duì)I業(yè)額同比暴跌31.3%至43.73億元，虧損擴(kuò)大至36.19億元。同時(shí)基于交付面積和整體平均售價(jià)的下降，物業(yè)發(fā)展收入腰斬59%至115.17億元，平均售價(jià)跌至6800元/平方米。
截至2024年末，富力地產(chǎn)已有共263.62億元的借款無法按期償還，884.75億元的銀行借款和其他借款已違約或交叉違約，富力方面已因此收到若干催款信、催款通知和法律信函。
鑒于公司的現(xiàn)狀，外聘的核數(shù)師香港立信德豪會(huì)計(jì)師事務(wù)所明確“無法表示意見”，直言富力地產(chǎn)的持續(xù)經(jīng)營(yíng)存疑。
對(duì)于2025年公司的發(fā)展，富力地產(chǎn)表示，在上一財(cái)政年度，集團(tuán)幾乎已將主要海外資產(chǎn)全部變現(xiàn)，以進(jìn)行重組及負(fù)債管理。將節(jié)約可用流動(dòng)資金，以應(yīng)付必要的營(yíng)運(yùn)開支并與債權(quán)人及銀行進(jìn)行磋商，同時(shí)也將進(jìn)一步出售資產(chǎn)以產(chǎn)生流動(dòng)資金。
從酒店行業(yè)現(xiàn)狀來看，近年來中國(guó)高端酒店市場(chǎng)復(fù)蘇乏力。
根據(jù)酒店行業(yè)數(shù)據(jù)服務(wù)提供商STR統(tǒng)計(jì)，截至2024年9月，中國(guó)內(nèi)地酒店年累計(jì)每間可售房收入、平均房?jī)r(jià)和入住率分別同比下降了6%、4%和2%，平均房?jī)r(jià)更是連續(xù)三個(gè)季度呈現(xiàn)同比下降，各級(jí)別酒店表現(xiàn)均未達(dá)到去年同期水平。其中，奢華酒店以價(jià)換量的態(tài)勢(shì)最為明顯，平均房?jī)r(jià)同比下降6%。
而富力地產(chǎn)旗下的酒店多定位奢華，在商務(wù)需求萎縮、競(jìng)爭(zhēng)加劇的背景下，估值也將進(jìn)一步承壓。
此外，在3月31日，香港法院駁回了針對(duì)富力地產(chǎn)兩家全資附屬公司兆晞及富力香港的清盤呈請(qǐng)，子公司雖因此暫時(shí)避免了被強(qiáng)制清算的命運(yùn)，贏得了喘息之機(jī)，但后續(xù)公司狀況能否改善，還需依賴經(jīng)營(yíng)能力的改善以及債務(wù)重組的進(jìn)展。
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