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湛江市遂溪縣、周口市淮陽區(qū)、九江市濂溪區(qū)、內(nèi)蒙古通遼市開魯縣、濮陽市南樂縣、?？谑协偵絽^(qū)、鄭州市金水區(qū)、菏澤市巨野縣、晉中市祁縣、寧德市古田縣
黑河市北安市、儋州市光村鎮(zhèn)、阜新市細(xì)河區(qū)、淮南市八公山區(qū)、蚌埠市固鎮(zhèn)縣、大興安嶺地區(qū)呼中區(qū)、宜賓市長寧縣、攀枝花市仁和區(qū)、德州市寧津縣
黔東南黃平縣、宜賓市長寧縣、中山市西區(qū)街道、內(nèi)蒙古包頭市東河區(qū)、阜新市清河門區(qū)、哈爾濱市香坊區(qū)、江門市開平市、常德市鼎城區(qū)
長治市武鄉(xiāng)縣、郴州市嘉禾縣、上海市楊浦區(qū)、亳州市利辛縣、濰坊市壽光市、株洲市攸縣、遂寧市大英縣、大連市西崗區(qū)、鄭州市新鄭市、安康市漢陰縣
撫州市南豐縣、寧德市蕉城區(qū)、汕頭市潮南區(qū)、甘孜德格縣、周口市太康縣、寧夏吳忠市鹽池縣
西安市周至縣、徐州市泉山區(qū)、上饒市廣信區(qū)、海北剛察縣、齊齊哈爾市龍江縣、廣西梧州市蒙山縣、淄博市周村區(qū)
漳州市漳浦縣、齊齊哈爾市昂昂溪區(qū)、中山市東升鎮(zhèn)、煙臺市芝罘區(qū)、福州市臺江區(qū)、臨高縣波蓮鎮(zhèn)、長春市二道區(qū)、撫州市東鄉(xiāng)區(qū)、東莞市東坑鎮(zhèn)、宜昌市猇亭區(qū)
陵水黎族自治縣三才鎮(zhèn)、汕頭市金平區(qū)、鶴崗市興安區(qū)、內(nèi)蒙古包頭市昆都侖區(qū)、廣西玉林市玉州區(qū)
萬寧市禮紀(jì)鎮(zhèn)、贛州市贛縣區(qū)、濰坊市寒亭區(qū)、許昌市長葛市、阿壩藏族羌族自治州松潘縣、大慶市薩爾圖區(qū)
黔東南岑鞏縣、瓊海市萬泉鎮(zhèn)、金昌市金川區(qū)、湖州市吳興區(qū)、淮北市相山區(qū)、蘇州市虎丘區(qū)、佳木斯市同江市
大興安嶺地區(qū)加格達(dá)奇區(qū)、東莞市寮步鎮(zhèn)、蘇州市常熟市、瓊海市中原鎮(zhèn)、甘孜瀘定縣、眉山市丹棱縣、惠州市惠陽區(qū)、商洛市鎮(zhèn)安縣、甘南臨潭縣、蘭州市七里河區(qū)
運(yùn)城市河津市、海東市互助土族自治縣、漳州市龍文區(qū)、寧夏石嘴山市平羅縣、商丘市睢陽區(qū)、信陽市潢川縣
瀘州市瀘縣、東莞市長安鎮(zhèn)、青島市市南區(qū)、贛州市崇義縣、廣州市從化區(qū)
廣西桂林市興安縣、南昌市青云譜區(qū)、天津市北辰區(qū)、廣西貴港市平南縣、安陽市湯陰縣、嘉興市海鹽縣、宿州市蕭縣、寧夏固原市彭陽縣、長治市壺關(guān)縣、潮州市饒平縣
重慶市石柱土家族自治縣、瓊海市陽江鎮(zhèn)、運(yùn)城市絳縣、廣西北海市銀海區(qū)、德州市寧津縣
龍巖市新羅區(qū)、揭陽市揭西縣、南陽市社旗縣、六安市金安區(qū)、昆明市官渡區(qū)、臨沂市沂水縣
淮安市淮安區(qū)、濟(jì)寧市嘉祥縣、吉安市峽江縣、臨沂市蒙陰縣、鹽城市響水縣
亳州市蒙城縣、隴南市徽縣、呂梁市臨縣、運(yùn)城市新絳縣、漢中市略陽縣
眉山市洪雅縣、玉樹治多縣、巴中市通江縣、大理洱源縣、漳州市龍文區(qū)、黃南同仁市
撫州市樂安縣、安慶市宜秀區(qū)、呂梁市交城縣、蘇州市吳中區(qū)、大慶市薩爾圖區(qū)、甘孜色達(dá)縣、周口市鹿邑縣、漯河市源匯區(qū)、東莞市大朗鎮(zhèn)
綏化市望奎縣、宿州市碭山縣、荊門市京山市、亳州市譙城區(qū)、內(nèi)蒙古通遼市霍林郭勒市、銅川市王益區(qū)、遵義市匯川區(qū)、濰坊市安丘市
臺州市天臺縣、平頂山市衛(wèi)東區(qū)、廣州市花都區(qū)、淄博市張店區(qū)、北京市昌平區(qū)、內(nèi)蒙古鄂爾多斯市康巴什區(qū)
長沙市寧鄉(xiāng)市、榆林市榆陽區(qū)、廣州市花都區(qū)、內(nèi)蒙古呼倫貝爾市海拉爾區(qū)、南通市啟東市、六盤水市盤州市、銅陵市義安區(qū)、宜昌市長陽土家族自治縣、東莞市塘廈鎮(zhèn)
商洛市商州區(qū)、臨汾市浮山縣、東方市板橋鎮(zhèn)、北京市門頭溝區(qū)、廈門市思明區(qū)、晉城市澤州縣、吉林市舒蘭市、宜春市樟樹市、紹興市新昌縣
瀘州市納溪區(qū)、邵陽市大祥區(qū)、慶陽市慶城縣、昆明市宜良縣、上海市寶山區(qū)
上海市浦東新區(qū)、紹興市嵊州市、湛江市廉江市、廣西南寧市西鄉(xiāng)塘區(qū)、廣西河池市都安瑤族自治縣、遵義市赤水市、廣西百色市田陽區(qū)
廣西崇左市天等縣、文昌市蓬萊鎮(zhèn)、湛江市坡頭區(qū)、德宏傣族景頗族自治州梁河縣、定西市通渭縣、無錫市惠山區(qū)、永州市冷水灘區(qū)、青島市黃島區(qū)、廣西南寧市興寧區(qū)
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吉林市永吉縣、安慶市懷寧縣、郴州市嘉禾縣、成都市郫都區(qū)、營口市老邊區(qū)、邵陽市邵陽縣
海西蒙古族天峻縣、深圳市坪山區(qū)、洛陽市嵩縣、文昌市抱羅鎮(zhèn)、渭南市臨渭區(qū)、晉中市昔陽縣、文昌市昌灑鎮(zhèn)、韶關(guān)市南雄市
瓊海市龍江鎮(zhèn)、海西蒙古族天峻縣、懷化市新晃侗族自治縣、中山市東鳳鎮(zhèn)、樂山市金口河區(qū)、濮陽市華龍區(qū)、嘉興市海寧市
伊春市大箐山縣、廣西桂林市疊彩區(qū)、白山市臨江市、普洱市墨江哈尼族自治縣、臨沂市郯城縣
許昌市建安區(qū)、吉安市泰和縣、朝陽市建平縣、松原市長嶺縣、云浮市新興縣、本溪市溪湖區(qū)、許昌市襄城縣、咸陽市三原縣
紅河石屏縣、撫州市南城縣、榆林市榆陽區(qū)、瀘州市合江縣、張掖市山丹縣、大同市平城區(qū)
陵水黎族自治縣隆廣鎮(zhèn)、廣西桂林市疊彩區(qū)、陽泉市礦區(qū)、南京市秦淮區(qū)、焦作市孟州市、臨沂市沂南縣、茂名市信宜市、內(nèi)蒙古巴彥淖爾市五原縣、萬寧市北大鎮(zhèn)
淮安市漣水縣、西安市閻良區(qū)、宜春市宜豐縣、昌江黎族自治縣石碌鎮(zhèn)、海東市樂都區(qū)、酒泉市肅州區(qū)、東方市東河鎮(zhèn)、紅河石屏縣、鞍山市海城市
淮安市洪澤區(qū)、雅安市石棉縣、衢州市常山縣、甘南碌曲縣、馬鞍山市花山區(qū)、長治市屯留區(qū)、東莞市樟木頭鎮(zhèn)、江門市江海區(qū)、昌江黎族自治縣烏烈鎮(zhèn)、洛陽市宜陽縣
上海市長寧區(qū)、遂寧市蓬溪縣、湛江市吳川市、黔南長順縣、宜昌市長陽土家族自治縣、重慶市南岸區(qū)、周口市鹿邑縣
廣西河池市環(huán)江毛南族自治縣、南充市儀隴縣、漳州市龍文區(qū)、東莞市石排鎮(zhèn)、鞍山市千山區(qū)、無錫市新吳區(qū)、隴南市禮縣
儋州市光村鎮(zhèn)、三明市寧化縣、泉州市石獅市、直轄縣神農(nóng)架林區(qū)、湖州市安吉縣、揚(yáng)州市寶應(yīng)縣
內(nèi)蒙古通遼市科爾沁區(qū)、沈陽市于洪區(qū)、內(nèi)蒙古呼倫貝爾市海拉爾區(qū)、呂梁市興縣、漳州市詔安縣
洛陽市欒川縣、南京市雨花臺區(qū)、東方市東河鎮(zhèn)、阿壩藏族羌族自治州阿壩縣、哈爾濱市阿城區(qū)、襄陽市老河口市、咸陽市秦都區(qū)
臨汾市霍州市、齊齊哈爾市富拉爾基區(qū)、黃山市歙縣、延安市寶塔區(qū)、陽江市江城區(qū)、寧夏中衛(wèi)市海原縣、廣西防城港市東興市、涼山會理市、衢州市江山市、長治市黎城縣
臨汾市永和縣、甘孜石渠縣、上海市松江區(qū)、濱州市無棣縣、甘南合作市、撫州市金溪縣
濟(jì)南市萊蕪區(qū)、懷化市芷江侗族自治縣、合肥市肥東縣、撫州市崇仁縣、營口市站前區(qū)、定安縣雷鳴鎮(zhèn)、撫順市望花區(qū)、昆明市富民縣、南平市邵武市、鹽城市大豐區(qū)
鞍山市鐵東區(qū)、麗水市云和縣、三門峽市陜州區(qū)、梅州市平遠(yuǎn)縣、南陽市南召縣、湖州市吳興區(qū)、淮北市濉溪縣、阜陽市潁州區(qū)
曲靖市富源縣、鶴崗市興安區(qū)、南陽市臥龍區(qū)、清遠(yuǎn)市陽山縣、景德鎮(zhèn)市樂平市、長沙市天心區(qū)、臨汾市洪洞縣
廣州市南沙區(qū)、文昌市文城鎮(zhèn)、廣西桂林市全州縣、安陽市安陽縣、濰坊市昌樂縣、衡陽市常寧市、阜陽市潁州區(qū)、寧夏銀川市興慶區(qū)
安慶市宿松縣、贛州市章貢區(qū)、臨沂市沂水縣、溫州市永嘉縣、晉中市左權(quán)縣、衡陽市常寧市、澄邁縣仁興鎮(zhèn)
澄邁縣老城鎮(zhèn)、玉溪市江川區(qū)、淮安市盱眙縣、重慶市城口縣、內(nèi)蒙古鄂爾多斯市烏審旗、重慶市銅梁區(qū)
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牡丹江市西安區(qū)、南通市通州區(qū)、襄陽市襄州區(qū)、銅仁市玉屏侗族自治縣、伊春市豐林縣、東莞市洪梅鎮(zhèn)、中山市港口鎮(zhèn)
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萬億銀發(fā)人居市場崛起，一線城市如何破局養(yǎng)老新路徑？|界面新聞 · 地產(chǎn)
界面新聞記者 | 王婷婷
積極發(fā)展銀發(fā)經(jīng)濟(jì)，是提振消費(fèi)的重要抓手之一。從被動應(yīng)對轉(zhuǎn)向主動布局，銀發(fā)經(jīng)濟(jì)這個“最確定、最穩(wěn)定的大產(chǎn)業(yè)”里正蘊(yùn)藏著前所未有的變革與機(jī)遇。
數(shù)據(jù)顯示，隨著國內(nèi)銀發(fā)經(jīng)濟(jì)的市場規(guī)模持續(xù)擴(kuò)大，截至2024年底已突破7萬億元，占GDP比重約6%，預(yù)計到2035年將達(dá)30萬億元，占GDP的10%。
“銀發(fā)經(jīng)濟(jì)是最確定、最穩(wěn)定的大產(chǎn)業(yè)?！?月24日，在“2025中國銀發(fā)人居發(fā)展大會”上，復(fù)旦大學(xué)老齡研究院副院長、教授，中國社會福利與養(yǎng)老服務(wù)協(xié)會理事會會長吳玉韶指出，百年未有之大變局是不確定，但老齡化是確定的，銀發(fā)經(jīng)濟(jì)更是確定的。
“房地產(chǎn)也好，互聯(lián)網(wǎng)也好，都已經(jīng)歷了不穩(wěn)定和大起大落，但銀發(fā)經(jīng)濟(jì)不會大起，也不會大落，它是穩(wěn)定漸進(jìn)，它可以做成長壽企業(yè)，可以做成百年老店?！眳怯裆乇硎?。
銀發(fā)經(jīng)濟(jì)前景廣闊，為了搶抓機(jī)遇，各類企業(yè)開始積極布局銀發(fā)經(jīng)濟(jì)相關(guān)產(chǎn)業(yè)，開發(fā)一系列適老化產(chǎn)品和服務(wù)，尤其在居住環(huán)境的宜居性與配套服務(wù)上體現(xiàn)最為明顯。
比如照明企業(yè)昕諾飛就在近日發(fā)布飛利浦LumCare安瑞系列解決方案，該系列產(chǎn)品聚焦于老年人的生理需求與生活場景，集成智能光配方、AI 跌倒監(jiān)測、健康數(shù)據(jù)分析及無障礙交互設(shè)計等功能，打造全屋適老化照明系統(tǒng)。
昕諾飛全球首席創(chuàng)新官、大中華區(qū)首席執(zhí)行官邱戎紅表示，當(dāng)前國家倡導(dǎo)關(guān)懷老年人，昕諾飛在大約一年前就開始在適老化照明領(lǐng)域加大投入，“但這只是開端，后續(xù)還有很多工作要做?！?/p>
可見，如何“讓老年人住得更好”正成為撬動銀發(fā)經(jīng)濟(jì)的核心杠桿。
那么，在“讓老年人住得更好”的使命驅(qū)動下，聚焦銀發(fā)經(jīng)濟(jì)下“居住”核心問題，目前銀發(fā)人居現(xiàn)狀如何？有哪些典型人居場景？又需如何將頂層設(shè)計轉(zhuǎn)化為可落地的解決方案？
從3.4億人向7.4億人，從養(yǎng)老地產(chǎn)到銀發(fā)人居
最新數(shù)據(jù)顯示，中國60歲及以上人口已達(dá)3.1億，占比22%，預(yù)計到2050年這一數(shù)字將突破5億。
“從備老的角度，比原來已老來講，這個群體更大。”吳玉韶表示，60歲及以上到2024年是3.1億，加上備老，達(dá)到7.4億，占總?cè)丝诘囊话胍陨稀?/p>
據(jù)復(fù)旦大學(xué)老齡研究院測算，銀發(fā)經(jīng)濟(jì)規(guī)模將在2035年達(dá)到19.1萬億元，占GDP的9.6%；到2050年逼近50萬億元，占比提升至12.5%。
在這片藍(lán)海市場中，銀發(fā)人居作為承載老年群體生活需求的核心場景，其發(fā)展模式不僅關(guān)乎民生福祉，更成為檢驗(yàn)城市治理能力與產(chǎn)業(yè)升級水平的試金石。
“如果說中國經(jīng)濟(jì)當(dāng)中房地產(chǎn)是支柱產(chǎn)業(yè)，那這3億人的銀發(fā)經(jīng)濟(jì)當(dāng)中，銀發(fā)地產(chǎn)一定也是一個支柱產(chǎn)業(yè)?！痹谝拙樱ㄖ袊┛毓捎邢薰径戮种飨?、中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會康養(yǎng)分會會長周忻看來，銀發(fā)人居是銀發(fā)地產(chǎn)的延伸。
周忻認(rèn)為，銀發(fā)人居更應(yīng)該強(qiáng)調(diào)的是居住與服務(wù)，因此銀發(fā)人居是圍繞著老年人“住的問題”一個新的定義，即如何讓老年人住得更好。
在其看來，銀發(fā)人居可涵蓋八大場景，即銀發(fā)友好社區(qū)、可持續(xù)照料的CCRC社區(qū)、銀發(fā)綜合體、銀發(fā)公寓、市場型養(yǎng)老院、銀發(fā)商業(yè)、銀發(fā)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)園和銀發(fā)旅居。
其中，銀發(fā)友好社區(qū)是銀發(fā)人群養(yǎng)老、享老、樂老最重要的生活場景，一般通過微更新實(shí)現(xiàn)老舊小區(qū)功能迭代。
可持續(xù)照料的CCRC社區(qū)，可視為八大場景中最成熟的全周期照料社區(qū)，典型案例有中鐵·春臺、南京頤養(yǎng)中心，以及泰康之家的燕園。周忻介紹，“泰康是做CCRC最大的一個品牌企業(yè)，現(xiàn)在能夠依托保險公司資源提供銀發(fā)人群的共享多層級化?！?/p>
只是，重資產(chǎn)CCRC模式，其實(shí)是受挫的，投融管退的解決方案還有待于落地。“要完善REITs的退出機(jī)制，租售并舉，以舊換新，讓建設(shè)者和運(yùn)營者雙雙獲利。”
“中國經(jīng)濟(jì)很大，中國銀發(fā)經(jīng)濟(jì)也很大，中國銀發(fā)地產(chǎn)、銀發(fā)人居的發(fā)展空間也是巨大的?！敝苄媒ㄗh，已建社區(qū)可大力發(fā)展適老化改造；新建社區(qū)多建設(shè)面向銀發(fā)人群的配套設(shè)施。
此外，還可通過盤活存量增加社區(qū)內(nèi)配套服務(wù)設(shè)施?！敖ㄗh政府出臺政策，鼓勵優(yōu)質(zhì)的市場化運(yùn)營資源介入老舊小區(qū)或者已建小區(qū)的改造?！蓖瑫r，也需要利用智能化技術(shù)打造智慧化銀發(fā)友好社區(qū)等。
一線城市探索銀發(fā)人居新路徑
北京、上海等一線城市作為老齡化程度較高的城市，銀發(fā)人居需求最盛。需求，即機(jī)遇。
“上海60歲以上老年人的占比接近40%，位居全國第一，全國的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)要看上海。”
據(jù)界面新聞了解，上海人均期望壽命已超過85歲，是全球城市最高之一。最高的期望壽命帶來深度的老齡化，因此上海2500萬常住人口當(dāng)中，老齡化程度為26.5%。
上海市養(yǎng)老服務(wù)和老齡產(chǎn)業(yè)協(xié)會會長李勇認(rèn)為，中國老齡化不僅是個挑戰(zhàn)，更是推動社會創(chuàng)新與產(chǎn)業(yè)升級的重要契機(jī)，龐大且持續(xù)釋放的市場需求與增長潛力，將推動中國銀發(fā)產(chǎn)業(yè)成為經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級的關(guān)鍵增長點(diǎn)。
其中，銀發(fā)人居與養(yǎng)老事業(yè)、老齡產(chǎn)業(yè)之間存在著密不可分的互動關(guān)系，在政策、經(jīng)濟(jì)、社會和技術(shù)層面的關(guān)系更加密切。
據(jù)介紹，上海作為中國老齡化程度最高的城市，始終秉持城市發(fā)展的速度與老齡化關(guān)懷的溫度同頻共振的理念，并在實(shí)踐中做了不少積極有益的探索。
比如持續(xù)推動適老化改造、家庭照護(hù)床位政策的落實(shí)，社區(qū)綜合為老服務(wù)中心、長者照護(hù)之家、15分鐘養(yǎng)老生活圈、老年助餐點(diǎn)等，“這幾個項(xiàng)目已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了上海所有街道的全覆蓋，可以說，上海的銀發(fā)人居建設(shè)已經(jīng)形成了政策引領(lǐng)、社區(qū)切入、科技融合的特色途徑?！?/p>
其中，上海虹口區(qū)為“上海老齡區(qū)縣之最”，近64萬的總?cè)丝?，有?5%的60歲以上老人。作為老齡化程度最高的城區(qū)，虹口區(qū)也一直傾力為老年人創(chuàng)造更加宜居舒適的居住環(huán)境，如積極推進(jìn)老年友好型社區(qū)的建設(shè)、積極構(gòu)建智慧養(yǎng)老的新生態(tài)等。
除此之外，上海在2024年底印發(fā)了《上海市推動銀發(fā)經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展若干政策措施》，其中提到支持符合條件的養(yǎng)老設(shè)施REITs項(xiàng)目發(fā)行上市，鼓勵各類產(chǎn)業(yè)基金加大對銀發(fā)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域項(xiàng)目的支持力度等，為行業(yè)解決重資產(chǎn)運(yùn)營難題提供新方案。
“未來，上海還需要通過精細(xì)化、市場化創(chuàng)新和數(shù)字化手段，推動從有保障到有品質(zhì)的銀發(fā)人居的升級，為超大城市應(yīng)對老齡化提供上海方案。”
房企發(fā)力銀發(fā)人居，要看到市場真正的需求在哪。
以北京為例，60歲及以上常住人口占比20%以上，據(jù)調(diào)查，77%的老年人仍居住在1998年以前建成的住宅中，過去優(yōu)勢明顯，交通、服務(wù)、出行、教育配套都很好，但現(xiàn)在面臨不少問題，老房、沒有客廳、采光比較差，七成居住在沒有電梯房的中高層，還缺服務(wù)。
為了更好滿足養(yǎng)老需求，一部分老人選擇把原來的房子賣掉，改善養(yǎng)老的空間和養(yǎng)老的環(huán)境，另外一部分老人選擇聘請家庭保姆，還有一部分迫切需要就近提供一些專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)來承擔(dān)。
“首開新禾全齡社區(qū)，這是一個組團(tuán)的大盤，旁邊是住宅，周邊有學(xué)校、商業(yè)，還有一個配套的一級醫(yī)院?！敝袊康禺a(chǎn)業(yè)協(xié)會康養(yǎng)分會秘書長姚春蘇介紹，這個項(xiàng)目值得全行業(yè)借鑒，將業(yè)主請進(jìn)來、把服務(wù)送出去，共享全齡社區(qū)的空間。
“全齡社區(qū)重視一老一小，凡是有大型組團(tuán)，做規(guī)劃設(shè)計的時候往往有學(xué)校配套，也有養(yǎng)老設(shè)施的配套?！?/p>
另一個在建的項(xiàng)目是中海地產(chǎn)在國家郭公莊拿的一個組團(tuán)地，出讓條件之一是要配養(yǎng)老設(shè)施。
“中海做了很多年的開發(fā)和康養(yǎng)的聯(lián)動，2023年在公開市場拿了這塊綜合用地，現(xiàn)在定位叫高端城心養(yǎng)老公寓，它最大的特點(diǎn)是靠近大社區(qū)，項(xiàng)目周圍全是住宅，位于北京四環(huán)邊上?！?/p>
姚春蘇指出，該項(xiàng)目引用很多先進(jìn)的建設(shè)理念，好房子、好小區(qū)、好社區(qū)、好服務(wù)，從規(guī)劃設(shè)計到選材、設(shè)計、后期的運(yùn)營維護(hù)都能夠做到這點(diǎn)，市場十分關(guān)注。
銀發(fā)人居市場正成為企業(yè)競相角逐的新賽道。對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，銀發(fā)人居市場需求的多元化和精細(xì)化，只有精準(zhǔn)把握老年群體需求，打造差異化、高品質(zhì)的產(chǎn)品服務(wù)體系，才能在這片藍(lán)海中占據(jù)競爭優(yōu)勢。
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